市場火熱 品牌酒店公寓受投資者青睞

類別： 資訊 關(guān)鍵字： 品牌酒店 品牌酒店公寓 四季酒店 仲量聯(lián)行 時間：2019-03-12 08:10 來源：微信公眾號酒店高參 作者：

　　在中國盡管有各種限制措施、不鼓勵購買多套住房時，品牌酒店公寓成了新的投資產(chǎn)品。它們的產(chǎn)權(quán)雖然一般只有 40 - 50 年，但不限購。當(dāng)一個地區(qū) 70 年產(chǎn)權(quán)住宅價格大漲后，這類住宅被投資者選中。
　　而且掛著豪華品牌的酒店公寓往往在一個城市最核心的地段，它的溢價能力會很高。
　　《好奇心日報》電話咨詢了北京、天津、西安、南京等多位豪華品牌公寓的銷售中介，不同地區(qū)的公寓買賣有不同的限制，但大體上仍可自由轉(zhuǎn)讓。
　　北京有明確的商住房買賣限制，但北京柏悅酒店配套公寓柏悅府的代理銷售稱，其所在的銀泰中心立項時為住宅地、因此有 70 年產(chǎn)權(quán)且可自由轉(zhuǎn)讓。
　　天津四季酒店配套公寓四季匯的代理銷售告訴《好奇心日報》，該品牌的公寓個人購買不限購不限貸，且因天津的人才引入政策該樓盤還可落戶，如果轉(zhuǎn)手則需多加 3% 的契稅。天津四季酒店是 2017 年才開業(yè)的新酒店，但房價長年維持在一晚千元出頭，基本是全球最便宜的四季酒店。
　　但也有遇到問題的。南京費爾蒙公寓的中介表示，該公寓由于不明確的原因現(xiàn)不能進(jìn)行買賣，租金比平時減少約 19%。他說這也是春節(jié)前后整體行業(yè)的變化。
　　對于地產(chǎn)商來說，開酒店還是開酒店公寓，最重要的還是投出去的錢，什么時候能回來。
　　《好奇心日報》接觸的酒店品牌方、地產(chǎn)開發(fā)商均表示，開品牌酒店回報周期往往超過 20 年。
　　仲量聯(lián)行 2018 年酒店管理合同研究也顯示出酒店的漫長回報周期以及高成本。
　　酒店地產(chǎn)開放商和萬豪、希爾頓、洲際、凱悅之類全球酒店管理集團簽約有 2/3 是 15 - 20 年。并且當(dāng)中有 55% 的酒店簽的是固定管理費合同，不管業(yè)績好壞都要給集團繳納固定的管理費。這些投入換來酒店集團的品牌、管理經(jīng)驗以及各自忠誠計劃會員的訂單——這些人大多是對價格不那么敏感的商旅客。
　　但這些投入不一定能換來足夠回報。一線城市中的豪華品牌，今年 1 月北京長安街 W 酒店摘牌、萬達(dá)索菲特酒店更名萬達(dá)文華酒店，皆因酒店運營持續(xù)虧損而更換品牌方。前者是中糧集團于 2014 年因北京凱萊酒店經(jīng)營虧損而換成萬豪旗下的 W 酒店品牌，但開店 4 年 W 酒店仍續(xù)虧損累計至 3 億元。
　　加之外部環(huán)境的變化，新的酒店物業(yè)投資人更注重投資回報率、特別是短期回報。
　　“今天的酒店投資人會比較酒店類物業(yè)、公寓類、寫字樓等，從短期收益來看，可售型的公寓、住宅回報會更快?！睖氐履返内w暉表示。中國金茂一名不愿具名的前工作人員也對《好奇心日報》說，相比較傳統(tǒng)酒店，銷售酒店公寓能讓公司更快地回籠資金。中國金茂作為開發(fā)商，在北京、上海等城市與凱悅君悅、萬豪威斯汀等品牌酒店均有合作，合作的地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)包括日常酒店、公寓和度假式酒店。
　　品牌公寓銷售分為兩種，一是業(yè)主可用于自住，二是返租給開發(fā)商，返租期由開發(fā)商協(xié)定，最后再交由酒店品牌方運營、管理，面向商務(wù)、外交外籍等人士提供長期或短期的租賃服務(wù)。
　　中國金茂不愿具名的前工作人員表示，可售又返租型的住宅，涉及到的利益分配包括兩方面，開發(fā)商除了開發(fā)商給品牌方授權(quán)費和管理費外，還要給予小業(yè)主（買了品牌酒店公寓的人） 6% - 8% 回報，具體由小業(yè)主和開發(fā)商談。
　　溫德姆的趙暉也表示，一般情況下為了方便管理品牌方會與業(yè)主協(xié)商，在前期銷售時要附上返租協(xié)議，即銷售給小業(yè)主后返租給開發(fā)商，再統(tǒng)一交由品牌方進(jìn)行管理和運營。
　　《證券時報》 曾報道，2013 年時在廣東東莞、惠州，以及海南三亞等城市出現(xiàn)酒店公寓式“理財產(chǎn)品”，小業(yè)主購買一套公寓再返租，每年除了有 6%-15% 的回報，還可以拿到該公寓的酒店品牌在其他城市的酒店三十多天免費居住權(quán)。返租式酒店成了一種新的投資和宣傳方式。東莞瑞峰置業(yè)放在網(wǎng)上的一份 2014 年關(guān)于長城國際酒店式公寓的 PPT ，就通過對比購買銀行理財、存款和酒店公寓，進(jìn)行銷售推廣。