行業(yè)高管談酒店和公寓的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)

類(lèi)別： 資訊 關(guān)鍵字： 寶龍酒店 中國(guó)酒店 希爾頓 時(shí)間：2019-10-21 11:07 來(lái)源：微信公眾號(hào)邁點(diǎn) 作者：

　　10月17日，邁點(diǎn)空間流量經(jīng)濟(jì)高峰論壇（合能·上海站）于上海元一希爾頓酒店隆重召開(kāi)。本屆峰會(huì)將匯聚服務(wù)商、品牌方與資本方等多方精英人士，聚焦存量物業(yè)市場(chǎng)，共同探尋區(qū)域發(fā)展新機(jī)遇，拓展空間新資源，提升品牌價(jià)值，助力產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
　　在會(huì)上的圓桌主題活動(dòng)中，探討了“資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)﹒盤(pán)活存量物業(yè)的N+1種可能”的話題，邁點(diǎn)網(wǎng)副總裁丁曉宇為圓桌主持人，寶龍酒店集團(tuán)總經(jīng)理夏國(guó)躍、希爾頓大中華區(qū)發(fā)展部副總裁經(jīng)緯、首旅如家酒店集團(tuán)首席發(fā)展官胡雋、維也納酒店有限公司康鉑品牌事業(yè)部總裁肖波、樂(lè)乎公寓集團(tuán)副總裁/華東區(qū)總經(jīng)理何光、城家公寓首席戰(zhàn)略官蔣衛(wèi)東，作為對(duì)話嘉賓參與本次圓桌主題分享活動(dòng)。
　　隨著目前一二線城市增量土地供給的短缺和人們對(duì)舊城區(qū)改造的期望，以存量空間改造為主的內(nèi)涵式增長(zhǎng)成為城市發(fā)展新趨勢(shì)——城市更新已經(jīng)成為房地產(chǎn)縱深化發(fā)展的新風(fēng)口。面對(duì)商業(yè)空間運(yùn)營(yíng)的重重困難，如何為酒店、公寓、辦公三大產(chǎn)業(yè)鏈接上下游資源，打造商業(yè)空間創(chuàng)新生態(tài)圈，已經(jīng)成為各個(gè)品牌關(guān)注的焦點(diǎn)。與此同時(shí)，存量市場(chǎng)促成物業(yè)高能組合運(yùn)營(yíng)，也讓酒店、公寓、辦公成為了投資新風(fēng)口。
　　從2002年開(kāi)始，中國(guó)酒店數(shù)量大幅增長(zhǎng)。根據(jù)酒店的生命周期，15年便會(huì)經(jīng)歷四大改造?！霸谶^(guò)去15年，中國(guó)酒店相對(duì)來(lái)說(shuō)是最不賺錢(qián)的15年，尤其最近10年里面酒店盈利能力非常差的，所以這些投資人應(yīng)該說(shuō)本錢(qián)還沒(méi)有回來(lái)，要進(jìn)入新一輪的改造相信除了極個(gè)別的位置非常好的、過(guò)往幾年有非常好回報(bào)的酒店，他還有能力、有力氣可以去做。但是對(duì)于一些位置稍微差一點(diǎn)或者等級(jí)不夠好的，過(guò)去15年里面酒店的一些衰退、一些老化以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力下降等等，這些都是在面臨一個(gè)新階段的問(wèn)題，這個(gè)痛點(diǎn)是巨大的痛點(diǎn)，而且也是巨大的量?！?寶龍酒店集團(tuán)總經(jīng)理夏國(guó)躍在圓桌主題會(huì)議上說(shuō)到。
　　中國(guó)酒店進(jìn)入存量時(shí)代，這對(duì)業(yè)主投資方來(lái)說(shuō)是一個(gè)巨大的痛點(diǎn)，卻也是巨大的機(jī)會(huì)，隨著房地產(chǎn)降溫以及整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的下滑，酒店投資回報(bào)率漸差，而這個(gè)數(shù)值，中國(guó)在全球排名中是倒數(shù)的。在中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)中，不同的業(yè)態(tài)之間對(duì)比，酒店行業(yè)的投資回報(bào)也依然不佳。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)新的投資人對(duì)于新項(xiàng)目的投資會(huì)非常謹(jǐn)慎，也因?yàn)榫频晔堑禺a(chǎn)延伸出來(lái)附帶業(yè)態(tài)。
　　對(duì)管理公司來(lái)說(shuō)巨大的機(jī)會(huì)是什么？隨著消費(fèi)升級(jí)的發(fā)生，消費(fèi)者對(duì)于酒店有著更高的要求，尤其在視覺(jué)，設(shè)計(jì)感上的標(biāo)準(zhǔn)，以及住宿體驗(yàn)上的要求，已經(jīng)完全不同于從前，這也是改造升級(jí)的新機(jī)會(huì)。他們?cè)敢鉃榇硕冻龈?，也愿意支付更多。所以在新的時(shí)期里面，酒店升級(jí)、產(chǎn)品升級(jí)是必須的，深耕的市場(chǎng)細(xì)分越來(lái)越細(xì)，IP的價(jià)值也逐步顯現(xiàn)出來(lái)。良好的IP塑造有利于人們記住你，形成一種文化標(biāo)識(shí)，產(chǎn)生莫名的優(yōu)越感。
　　但是，要如何進(jìn)行更新改造重新定位？又要如何通過(guò)跨界賦能？一些酒店及空間，把藝術(shù)植入進(jìn)去，讓大家享受住宿體驗(yàn)的同時(shí)，還能享受藝術(shù)帶來(lái)的樂(lè)趣，也會(huì)產(chǎn)生一些與之相關(guān)的消費(fèi)沖動(dòng)。這就是酒店的新賦能，也是新機(jī)遇。但要能撐起這個(gè)邏輯和路途，除了資本和創(chuàng)意，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

　　近年來(lái)，開(kāi)創(chuàng)國(guó)內(nèi)“旅游+地產(chǎn)”先河的不在少數(shù)，從主題公園建設(shè)到特色小鎮(zhèn)、度假酒店開(kāi)發(fā)、文化業(yè)務(wù)板塊，它們?cè)诔掷m(xù)探索文旅項(xiàng)目的盈利模式。而酒店一直是地產(chǎn)的附加產(chǎn)品，并不算新的結(jié)合，但酒店與文旅及地產(chǎn)的關(guān)系均非常密切，它在其中必然作用巨大。它們往往彼此賦能，酒店的存量改造，其思維應(yīng)與文旅思維相似。它是一個(gè)涵蓋方方面面的集合體，且剛?cè)岵?jì)。
　　從前地產(chǎn)思維就是銷(xiāo)售思維，而文旅思維，則是運(yùn)營(yíng)思維、文化思維、文商旅融合思維，酒店應(yīng)是一座小型的美學(xué)綜合體，投資方與管理方，酒店與地產(chǎn)，均是相互賦能。希爾頓大中華區(qū)發(fā)展部副總裁——經(jīng)緯，在本次圓桌主題會(huì)議中也提到，一些老舊的物業(yè)，到了更新改造的時(shí)候，如果附載的品牌不是希爾頓，換一個(gè)其它小品牌，它就絕不會(huì)有當(dāng)下的“江湖地位”。“就是因?yàn)榻裉煳覀儝斓氖窍栴D品牌，我們用希爾頓的服務(wù)、體系、會(huì)員來(lái)服務(wù)他?！?經(jīng)緯說(shuō)道。
　　維也納酒店有限公司康鉑品牌事業(yè)部總裁肖波表示，除此之外，運(yùn)營(yíng)方還需要有將國(guó)際品牌作出本土化調(diào)整的能力，打造最適合的方式來(lái)對(duì)應(yīng)本土消費(fèi)。比如法國(guó)品牌康鉑，在歐洲做中端酒店，進(jìn)入國(guó)內(nèi)之后做了相應(yīng)設(shè)計(jì)改變，把商業(yè)模式包括投資模型在中國(guó)進(jìn)行了重組化的落地。
　　現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展，商業(yè)文化已經(jīng)從物質(zhì)文化需求轉(zhuǎn)化為精神文化需求。人們對(duì)于空間的要求也越來(lái)越高。優(yōu)秀的物業(yè)改造，不僅僅是對(duì)空間硬件做出的改變，它是一個(gè)大的容器，包含著設(shè)計(jì)的合理性、美學(xué)呈現(xiàn)、商業(yè)邏輯以及人和場(chǎng)所如何發(fā)生關(guān)系等等。單一交易空間逐漸隱退，復(fù)合體驗(yàn)場(chǎng)所才是發(fā)揮空間價(jià)值更可靠的途徑。
　　首旅如家酒店集團(tuán)首席發(fā)展官胡雋表示：以前我們開(kāi)個(gè)賣(mài)場(chǎng)，把賣(mài)場(chǎng)作為主業(yè)態(tài)。在今天因?yàn)樯虉?chǎng)已經(jīng)發(fā)生了巨大變化，沒(méi)有商場(chǎng)是以購(gòu)物為主，基本都是以體驗(yàn)為主。寶龍有藝術(shù)館、萬(wàn)象城有溜冰場(chǎng)等等，這樣一種休閑的業(yè)態(tài)對(duì)于新一代消費(fèi)者特別是80后、90后的父母帶孩子出來(lái)，實(shí)際上是非常好的生活方式，不只是簡(jiǎn)單的教育培訓(xùn)，大人也需要休閑。
　　如何體現(xiàn)一個(gè)體驗(yàn)場(chǎng)的魅力值，運(yùn)營(yíng)力成為關(guān)鍵?！拔覀円o中小投資者或者是這些分散式公寓、集中式公寓的運(yùn)營(yíng)商賦能，用樂(lè)乎這么多年積累的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)幫大家提高價(jià)值。”樂(lè)乎公寓集團(tuán)副總裁/華東區(qū)總經(jīng)理何光，在說(shuō)到運(yùn)營(yíng)力時(shí)講到。樂(lè)乎用網(wǎng)格化的方式分析了市場(chǎng)，僅上海就有1077棟未品牌化的中小型公寓，市場(chǎng)潛力巨大，對(duì)運(yùn)營(yíng)能力的需求也是巨大的，而樂(lè)乎有朋的輕加盟模式，為市場(chǎng)填補(bǔ)了運(yùn)營(yíng)能力缺失的空白，在5個(gè)月內(nèi)，加盟樂(lè)乎有朋的房量突破4萬(wàn)間。
　　要做到參與協(xié)同，我們除了良好的運(yùn)營(yíng)力，還需要對(duì)于物業(yè)的消化能力。比如，城家公寓首席戰(zhàn)略官蔣衛(wèi)東在圓桌中講到：“我們的產(chǎn)品線從月租2000塊錢(qián)一間一直的白領(lǐng)到月租30000萬(wàn)塊錢(qián)一間的奢華公寓全覆蓋，另外我們還有中外合資，引進(jìn)了法國(guó)的品牌馨樂(lè)庭，這個(gè)品牌提供了月租一萬(wàn)到一萬(wàn)五千塊錢(qián)價(jià)位的選擇。產(chǎn)品線豐富，對(duì)我們而言自身消化能力就增強(qiáng)強(qiáng)，同時(shí)華住也投資了一些其他業(yè)態(tài)，比如商業(yè)和聯(lián)合辦公，加上華住自己的二十多個(gè)酒店品牌，當(dāng)我們面對(duì)兩萬(wàn)三萬(wàn)這樣大體量物業(yè)的時(shí)候，我們就有很多的解決方案。”參與協(xié)同的前提是我們各自要努力把自己打造成一個(gè)合格的運(yùn)營(yíng)商，使得其它“同仁”非常愿意接受他們參與項(xiàng)目。回到城家公寓本身，我們把運(yùn)營(yíng)能力打造好以后，還要想辦法輸出，比如開(kāi)發(fā)商的存量物業(yè)，尤其是開(kāi)發(fā)商的15%的自持型物業(yè)，資產(chǎn)管理人投資的物業(yè)，他們肯定在尋找一個(gè)高效率、高資本回報(bào)的運(yùn)營(yíng)商，提升運(yùn)營(yíng)能力始終是核心。