行業(yè)專(zhuān)家談國(guó)內(nèi)酒店業(yè)投資新趨勢(shì)

類(lèi)別： 資訊 關(guān)鍵字： 酒店投資 富力 ACE hotel OYO 攜程 時(shí)間：2019-09-19 10:36 來(lái)源：微信公眾號(hào)酒店高參 作者：

　　2019年8月30-31日，中國(guó)酒店產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)平臺(tái)“酒店高參”在上海魯能JW萬(wàn)豪侯爵酒店主辦“2019中國(guó)酒店品牌高峰論壇，暨2019第三屆中國(guó)酒店「高參獎(jiǎng)」頒獎(jiǎng)典禮”。兩天的峰會(huì)定向邀請(qǐng)了超過(guò)70位酒店行業(yè)領(lǐng)袖參與演講分享，為酒店業(yè)投資人、業(yè)主、管理方搭建了一個(gè)合作共贏的開(kāi)放平臺(tái)，吸引了超800位酒店行業(yè)決策者齊聚峰會(huì)現(xiàn)場(chǎng)。
　　隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與大眾旅游休閑、會(huì)議宴會(huì)以及康體水療需求的日益旺盛，國(guó)內(nèi)酒店業(yè)投資也逐漸規(guī)?；?、朝著項(xiàng)目多元化的方向發(fā)展。如何在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下把控酒店業(yè)投資的新趨勢(shì)？8月31日，多彩投首席戰(zhàn)略官?gòu)埳A先生就“經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下酒店業(yè)投資新趨勢(shì)”這個(gè)話題展開(kāi)了一段精彩的開(kāi)場(chǎng)演講。
　　各位朋友，下午好，今天的主題是關(guān)于酒店投資的趨勢(shì)問(wèn)題。前幾天馬云和馬斯克在人工智能大會(huì)上對(duì)話，其中一組數(shù)據(jù)我覺(jué)得會(huì)令酒店人感到興奮，馬斯克說(shuō)他的爺爺只去過(guò)3個(gè)城市，他的爸爸去過(guò)30個(gè)城市，而他去過(guò)300個(gè)城市。他說(shuō)他的下一代可能會(huì)去3000個(gè)城市。這個(gè)數(shù)據(jù)如果從酒店的角度去解釋?zhuān)f(shuō)明未來(lái)的人們可能會(huì)花大量的時(shí)間在路上，而在路上需要什么？需要酒店，所以對(duì)于酒店人而言這是巨大的增長(zhǎng)市場(chǎng)。
　　近幾年來(lái)，尤其是從去年下半年開(kāi)始整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境有所下行，各行各業(yè)都受到了沖擊，酒店業(yè)的數(shù)據(jù)也是有所下滑的。但是也有好的趨勢(shì)，比如我們發(fā)現(xiàn)不少95后、甚至00后開(kāi)始有消費(fèi)能力去入住中高端酒店甚至奢華酒店，這樣的趨勢(shì)令人興奮。無(wú)論在何種經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，還是存在一些好的投資機(jī)會(huì)。多彩投在五年前開(kāi)始關(guān)注民宿、文旅行業(yè)，后來(lái)做酒店行業(yè)，發(fā)現(xiàn)其中有很多新的現(xiàn)象和趨勢(shì)值得和大家一起分享。
　　成本上漲壓力迫使酒店升級(jí)
　　整個(gè)酒店行業(yè)受到人力、租金等方面的沖擊，很多酒店的運(yùn)營(yíng)成本其實(shí)是非常高的，再加上房租高企，特別是前幾年?duì)帗屛飿I(yè)，房租成本也是非常高。高運(yùn)營(yíng)成本、高租金成本的情況下，低端的連鎖酒店市場(chǎng)空間越來(lái)越小，很多連鎖酒店都不掙錢(qián)了。
　　為什么要升級(jí)為中端酒店？也是迫不得已！并不是投資人想投更多的錢(qián)做更有品質(zhì)的項(xiàng)目，而是原來(lái)的價(jià)格體系出現(xiàn)了錯(cuò)誤，原來(lái)的價(jià)格體系不再支撐原來(lái)的運(yùn)營(yíng)，所以被迫向中高端去升級(jí)了。
　　整體來(lái)看，酒店行業(yè)本來(lái)就是一個(gè)市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)的領(lǐng)域，中高端這個(gè)品類(lèi)其實(shí)是目前競(jìng)爭(zhēng)最激烈的。在這樣一個(gè)環(huán)境下，原來(lái)我們熟悉連鎖酒店、投資人加盟的模式可能會(huì)在中端酒店這個(gè)市場(chǎng)里面開(kāi)始慢慢轉(zhuǎn)變。因?yàn)楹芏嘀卸司频甑臉I(yè)主直接是房地產(chǎn)、開(kāi)發(fā)商、業(yè)主，而不再是純粹的投資人。中端酒店的投資趨勢(shì)也是更多的人還在觀察了解，許多品牌也在紛紛進(jìn)場(chǎng)。有些能夠快速走出來(lái)，而有些競(jìng)爭(zhēng)不過(guò)的也是馬上出局了。
　　酒店的跨界和多元化發(fā)展
　　從多彩投平臺(tái)的角度可以看到，如今越來(lái)越多的跨界現(xiàn)象產(chǎn)生，更多是往多元化發(fā)展。酒店自誕生之初，無(wú)論是國(guó)外的高端酒店還是中國(guó)古代的客棧，本身就有很強(qiáng)的社交屬性，社交就是多元化的。只不過(guò)在過(guò)去十幾年年，快節(jié)奏工作下的酒店只是住宿產(chǎn)品，現(xiàn)在則往多元化的發(fā)展道路上來(lái)了。為什么要向多元化發(fā)展，因?yàn)椴煌闹黧w在做酒店，最終還是提高坪效，利用空間做更有價(jià)值的事情。
　　如今，越來(lái)越多的品牌包括一些傳統(tǒng)品牌、奢侈品牌和互聯(lián)網(wǎng)公司也加入進(jìn)酒店行業(yè)進(jìn)行投資，它們希望通過(guò)與之相結(jié)合從而產(chǎn)生更多的品牌價(jià)值或者投資價(jià)值。
　　多元化有哪幾個(gè)元素呢？
　　第一類(lèi)就是往生活方式類(lèi)轉(zhuǎn)變，例如國(guó)外的ACE hotel和旅行產(chǎn)品結(jié)合，做的挺不錯(cuò)，包括無(wú)印良品酒店也是往這方面去轉(zhuǎn)化。第二類(lèi)，科技化、人工智能化，例如阿里無(wú)人酒店，無(wú)人化、科技化的結(jié)合能讓運(yùn)營(yíng)成本降低下來(lái)。第三類(lèi)是IP化，這個(gè)跟生活方式有一點(diǎn)類(lèi)似，只是會(huì)和特定的IP結(jié)合。
　　例如多年來(lái)我們一直在合作的亞朵酒店，很多IP也很希望與線下實(shí)體店結(jié)合，因?yàn)椴簧買(mǎi)P是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，或者是電影娛樂(lè)類(lèi)元素，它和酒店的結(jié)合也是非常天然的。另外，我覺(jué)得網(wǎng)紅類(lèi)其實(shí)是往小型精品酒店發(fā)展的，這幾年重慶酒店市場(chǎng)里面誕生了很多類(lèi)似的項(xiàng)目，它跟抖音、小紅書(shū)這種元素結(jié)合在一起，能在很短時(shí)間內(nèi)就爆發(fā)出來(lái)，導(dǎo)致入住率和價(jià)格都很高。
　　還有一類(lèi)來(lái)勢(shì)很猛，如OYO、OYU、攜程麗呈、旅悅、輕住等等，這些有著互聯(lián)網(wǎng)思維的公司做酒店市場(chǎng)，對(duì)于原本比較傳統(tǒng)的酒店行業(yè)而言，帶來(lái)了很大的沖擊，它們帶有互聯(lián)網(wǎng)思維的打法和布局較傳統(tǒng)酒店是不一樣的，因?yàn)樗\(yùn)用了流量經(jīng)濟(jì)、免費(fèi)經(jīng)濟(jì)和共享經(jīng)濟(jì)的模式。做流量是需要大量資金投入的，沒(méi)有相應(yīng)的投入做不了流量經(jīng)濟(jì)，包括OYO為什么需要持續(xù)融資，才能慢慢地積累流量?jī)?yōu)勢(shì)。

　　地產(chǎn)商投資趨于理性，酒店類(lèi)資產(chǎn)投資優(yōu)勢(shì)
　　高端酒店甚至奢華酒店背后的業(yè)主普遍都是地產(chǎn)商，但地產(chǎn)商今后只會(huì)越來(lái)越理性，因?yàn)橐郧笆强烤频陙?lái)驅(qū)動(dòng)整個(gè)資產(chǎn)，溢價(jià)在地產(chǎn)那部分體現(xiàn)出來(lái)。但是這個(gè)現(xiàn)象近些年來(lái)開(kāi)始轉(zhuǎn)變了，因?yàn)榫频陮?duì)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)不再是一個(gè)好的驅(qū)動(dòng)產(chǎn)品，它的資產(chǎn)太笨重，運(yùn)營(yíng)不好甚至可能帶來(lái)負(fù)收益。
　　于是地產(chǎn)商也開(kāi)始轉(zhuǎn)變產(chǎn)品思維，我們接觸過(guò)一個(gè)客戶，他在過(guò)去三年中和地產(chǎn)商合作了100個(gè)物業(yè)來(lái)做中端酒店產(chǎn)品，這樣的模式對(duì)于地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，投資強(qiáng)度降低了很多，不再需要重資產(chǎn)。地產(chǎn)商還是可以把房子賣(mài)給業(yè)主，變成業(yè)主投資中端酒店，資產(chǎn)回報(bào)率還是強(qiáng)了很多。
　　還有一塊跟地產(chǎn)商有關(guān)系，就是酒店類(lèi)不良資產(chǎn)。不良資產(chǎn)不是說(shuō)被貼封條無(wú)法運(yùn)營(yíng)了，很多不良資產(chǎn)還是在正常運(yùn)營(yíng)的。有些酒店一開(kāi)始可能就是地產(chǎn)商的融資工具，先融資，過(guò)幾年把估值提升又可以重新融資，但央行對(duì)地產(chǎn)類(lèi)企業(yè)融資的限制，也使得酒店不再是融資的工具。
　　包括像富力在2017年底以199億，最終以181億價(jià)格收購(gòu)萬(wàn)達(dá)76家酒店，平均折算到每平米是按照4700塊的價(jià)格，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于它的重置資本；而這個(gè)資產(chǎn)到19年差不多有6個(gè)億的凈利潤(rùn)了，收益率不到4%；酒店的資產(chǎn)收益率可能會(huì)慢慢的升上來(lái)，這個(gè)收購(gòu)就合理了。所以酒店類(lèi)不良資產(chǎn)的前提就是打一個(gè)很低的折扣，這就是“不良資產(chǎn)”，未來(lái)這類(lèi)資產(chǎn)還有很多交易的機(jī)會(huì)，包括公募Reits這種產(chǎn)品的推出。??
　　關(guān)于多彩投
　　在多彩投平臺(tái)上，酒店眾籌的數(shù)量越來(lái)越多，過(guò)去幾年時(shí)間我們做了近900個(gè)項(xiàng)目，融資規(guī)模突破50億，平均每個(gè)項(xiàng)目的融資額在600萬(wàn)左右，項(xiàng)目地主要分布國(guó)內(nèi)一二線城市和部分旅游目的地，也有少量的海外項(xiàng)目。
　　我們通過(guò)“融資+品牌+營(yíng)銷(xiāo)推廣“這種邏輯，會(huì)讓更多的項(xiàng)目方覺(jué)得這個(gè)模式是適合的，因?yàn)榇蠹易鰧?shí)體更希望把自己的東西推廣出去，融資其實(shí)也是一種很好的推廣工具。我們所有項(xiàng)目里面，酒店類(lèi)資產(chǎn)比較受歡迎，例如亞朵的小白樓項(xiàng)目是幾十秒就能籌集完成的項(xiàng)目，這些城市的中產(chǎn)階級(jí)本身可能就是這些酒店的用戶，他們非常愿意參與酒店資產(chǎn)的投資。
　　大家會(huì)發(fā)現(xiàn)，因?yàn)樨泿懦l(fā)，這幾年M2非常高，貨幣越來(lái)越不值錢(qián)了，加上最近人民幣對(duì)美元持續(xù)貶值，目前已經(jīng)突破7.2，如果不進(jìn)行投資，會(huì)發(fā)現(xiàn)手里的貨幣一直在貶值；隨著“房住不炒”政策落實(shí)，未來(lái)兩三年大家買(mǎi)房子的熱情會(huì)持續(xù)降低。
　　因此在選擇投資其他產(chǎn)業(yè)的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)酒店行業(yè)因?yàn)樗耐顿Y和管理是分開(kāi)的，天生比較適合個(gè)體投資人；國(guó)人其實(shí)能自己來(lái)投資酒店的機(jī)會(huì)很少，而通過(guò)多彩投這種形式，令越來(lái)越多的人養(yǎng)成了投資實(shí)體企業(yè)的習(xí)慣。這也正是多彩投一直倡導(dǎo)的投資美好生活的愿景！