紅星美凱龍回復(fù)上交所問詢：經(jīng)營現(xiàn)金流穩(wěn)定，支出增加致利潤下降

來源：第一家具網(wǎng) 2019-06-04 09:40:12

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對于5月23日上海證券交易所發(fā)出的六連問，紅星美凱龍6月1日給予了正面回復(fù)，也讓家具業(yè)界得以進(jìn)一步了解這家家具連鎖銷售公司的很多基本情況。

公司擁有688.82萬平方米物業(yè)

到2018年底，公司擁有投資性房地產(chǎn)68處，總面積688.82萬平方米，賬面價(jià)值785.33億元。而所有這些房產(chǎn)的購置成本為460.45億元。

也就是說，從當(dāng)初的購置成本，到今天的賬面價(jià)值，這些房產(chǎn)升值了324.88億元，升值幅度達(dá)70.56%。

這些賬面價(jià)值是如何計(jì)算得來的？

上海證交所關(guān)心的是：賬面價(jià)值為何不采用市場法計(jì)算？

回復(fù)公告是這樣回答的：

“公司持有房地產(chǎn)的目的是用于賺取租金用途，因此已投入使用的建成物業(yè)采用收益法比較適合。由于以前年度均采用收益法評估，因此本次評估延續(xù)之前年度評估方法，未采用市場法評估，而繼續(xù)采用收益法進(jìn)行評估?！?/span>

據(jù)公告顯示，這些物業(yè)分布于全國各地，具體為：

北京地區(qū)共 3 家物業(yè)；東北地區(qū)共 10 家物業(yè)；華北地區(qū)（不含北京、天津）共 2 家物業(yè)；華東地區(qū)（不含上海）共18家物業(yè)；華南地區(qū)共2家物業(yè)；華中地區(qū)共6家物業(yè)；上海地區(qū)共9家物業(yè)；天津地區(qū)共5家物業(yè)；西部地區(qū)共8家物業(yè)；重慶地區(qū)共5家物業(yè)。

是否有償債風(fēng)險(xiǎn)？

年報(bào)披露，報(bào)告期內(nèi)短期借款、長期借款、應(yīng)付債券等有息負(fù)債合計(jì)266.11億元，同比增長60.61%。利息費(fèi)用為16.70億元，同比增長32.46%。此外，還有2.03億元的利息費(fèi)用資本化。

上交所的疑問是：公司是否存在資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)及償債風(fēng)險(xiǎn)？

回復(fù)公告稱：

截至2018年12月31日，公司短期借款、長期借款、應(yīng)付債券等有息負(fù)債（含一年內(nèi)到期的長期借款和應(yīng)付債券）較上年增加43.97億元，同比增長17%，財(cái)務(wù)費(fèi)用增加4.01億元，同比增長35%。

公司管理層認(rèn)為公司整體經(jīng)營現(xiàn)金流穩(wěn)定，且有未使用的授信額度保證資金需求，主要依據(jù)如下：

?1、穩(wěn)定的現(xiàn)金流

公司2016年、2017年及2018年分別產(chǎn)生經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流39.83億元、 65.28億元以及58.58億元，平均產(chǎn)生現(xiàn)金流為54.56億元。?截至2016年末、2017年末及2018年末，集團(tuán)商場的整體出租率分別為95.5%、96.5%以及95.0%，三年來集團(tuán)的出租率及租金水平處于相對平穩(wěn)的狀態(tài)。公司2018年各項(xiàng)業(yè)務(wù)收入均實(shí)現(xiàn)了增長，包括：租賃及相關(guān)收入、委托經(jīng)營管理收入、建造施工及設(shè)計(jì)收入、商品銷售及相關(guān)收入等。經(jīng)營毛利也相應(yīng)增加，公司2018年毛利較2017年增長16.30億元，同比增長 21%。

2、未使用的授信額度?

截至2018年12月31日，公司尚未使用的授信額度24億元。公司獲得批準(zhǔn)但尚未使用的融資額度58億元。

3、可發(fā)行22.6億元證券

上海證券交易所于2019年1月10日出具《關(guān)于長城證券-紅星美凱龍家居賣場二期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)支持證券掛牌轉(zhuǎn)讓無異議的函》，根據(jù)本函，集團(tuán)可以自本函出具12個(gè)月內(nèi)，委托長城證券股份有限公司發(fā)行總額不超過22.6億元的證券。

4、尚有充足的后續(xù)融資空間

公司投資性房地產(chǎn)總金額為785.33億元，其中價(jià)值為594.93億元的投資性房地產(chǎn)已用于抵押擔(dān)保取得借款179.53億元、資產(chǎn)證券化類產(chǎn)品融資61.68億元，抵押擔(dān)保取得的借款及融資額僅占投資性房地產(chǎn)總金額的31%，公司具有充足的后續(xù)融資空間。