5月26日，Hotel&Shop Plus “疫不容辭，云上互聯(lián)”第三期云論壇圓滿播出，仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部董事總經(jīng)理周濤先生、綠地酒店旅游集團(tuán)總經(jīng)理李瑞忠先生、復(fù)星旅文副總裁兼卡薩酷客國際首席執(zhí)行官唐鳴先生、南京金陵酒店管理公司總裁，南京金陵文旅酒店董事長兼總裁李成勇先生四位大咖為我們解讀文旅業(yè)如何創(chuàng)新賦能、尋求突破。本期小H為大家整理了周濤先生對于中國酒店資產(chǎn)管理與酒店未來投資趨勢的精彩觀點，一起來看看吧！

　　不久前，我們仲量聯(lián)行對中國酒店的持有者、開發(fā)商、資產(chǎn)管理方做了一個資產(chǎn)管理的調(diào)查問卷，在這項調(diào)查中，我們從資產(chǎn)管理多維度數(shù)據(jù)，得到了很多思考和啟示，下面與大家分享一些。

　　1.客房均攤總面積

　　我們首先問了兩個比較簡單的問題：酒店的總建筑面積是多少？有多少間客房？然后把這兩個數(shù)字相除，就得到每間客房均攤總面積的數(shù)字。

　　這次參加調(diào)查問卷的酒店，它們的年限不同，有的比較年輕，1-5年，有的是16-20年，也有少部分的開業(yè)已經(jīng)有20年以上。隨著酒店的時間越來越年輕，每間客房的均攤總面積在逐步增加，最近5年開業(yè)的酒店整整多了30平米。

　　我們都知道投五星級酒店一平米至少要花1萬多塊錢來建，還不包括地價，多了30平米，每間客房就多了30萬，如果是300間客房的酒店，那么無形中酒店資產(chǎn)一下子就多了近億元的投資。

　　作為酒店的投資方或者是資產(chǎn)管理方，要非常注重這個數(shù)字?；谫Y產(chǎn)負(fù)債表的思維 Balance Sheet，也叫BS思維，每一寸酒店的空間，每一份酒店的財產(chǎn)都要創(chuàng)造應(yīng)有的價值，所以在投資、監(jiān)管階段，就要把投資控制好，因為只有在所有的資產(chǎn)都發(fā)揮應(yīng)有作用時，資產(chǎn)才有價值。

　　2.酒店資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

　　第二個問題，我們考慮了酒店資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率——將酒店的一年營業(yè)總收入與酒店現(xiàn)有資產(chǎn)總額相比，比如說某家酒店在2019年創(chuàng)造了一個億的總收入，在2019年資產(chǎn)總值是4個億，那么酒店資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率就是25%。

　　今年行業(yè)的平均值是0.4，也就是說，如果一家酒店的資產(chǎn)有4個億的話，那年的收入應(yīng)該是1.6個億。這次參加我們酒店資產(chǎn)管理問卷調(diào)查的酒店中，2019年的平均值是17%，到了2021年這個數(shù)字就降到了15%，和行業(yè)正常年份的平均值相差還是比較大的。

　　3.酒店資產(chǎn)報酬率

　　第三個數(shù)值叫酒店資產(chǎn)報酬率，分母還是酒店的資產(chǎn)，分子是酒店息稅前的利潤，這次的調(diào)查問卷的回復(fù)結(jié)果是 1.84%，到了2021年這個數(shù)字進(jìn)一步下滑到了1.74%，而行業(yè)的平均值是2.7%。而一家在海外的國際酒店品牌，2019年的數(shù)字是5%，到了2021年變成了負(fù)數(shù)。

　　4.人房比

　　我們再看一下人房比，大家都知道在這兩年中我們的總經(jīng)理和管理者大量精簡機構(gòu)，把人員效率提到更高，每一位員工要負(fù)責(zé)更多的工作范圍。所以人數(shù)減少了，相反每位員工的人工成本略有增加，這也是一個非常正常的現(xiàn)象。華東區(qū)是中國所有的區(qū)域中人工成本最高的區(qū)域，國際品牌也要高于國內(nèi)品牌。

　　5.人均創(chuàng)收和人均創(chuàng)利

　　我們再看下一個指標(biāo)，是人均創(chuàng)收和人均創(chuàng)利，人均創(chuàng)收就是把一個酒店的總收入除以總員工人數(shù)，可以得出每位員工一年創(chuàng)造出336,000元，2021年下降到了308，000。再結(jié)合之前的人房比，我們可以看到每位員工的人工成本已經(jīng)超過了每位員工給酒店留下的毛利潤。這個是總經(jīng)理需要思考的一個問題，我們?nèi)绾文軌虬丫频甑睦麧櫾偬岣摺?/p>

　　6.人工成本占比

　　我們下面再來看一下人工成本占比，在2019年的時候，全權(quán)委托管理模式的酒店的人工占比大概超過30%，到了2021年疫情之后一些特許經(jīng)營酒店和自營酒店的這個比例不斷增加到了40%以上，這就給酒店資產(chǎn)管理者帶來了非常嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

　　7.資本性支出和FFE

　　我們下面再看一下每間客房的資本性支出，全權(quán)委托管理模式都是接近10,000元，年紀(jì)越陳久的酒店所需要支出的就越多。全權(quán)管理模式的酒店一般都是國際品牌酒店，在管理合同條款的約束下，每間客房會有好幾萬的FFE計提基金來確保酒店能夠永遠(yuǎn)保持比較靚麗的狀態(tài)。

　　8.GOP% 和 EBITDA%

　　下面一個是 GOP% 和 EBITDA%，GOP% 在正常年份是23%，而這次調(diào)查報告的數(shù)字較低，讓我們感到有點詫異，那也就預(yù)示著近幾年，我們酒店行業(yè)面臨著一個比較挑戰(zhàn)的局面——利潤率不高，主要原因還是客房單價并沒有明顯提升，特別是在疫情之前。

　　9.酒店人才離職與引進(jìn)

　　再來看一下離職率，國際品牌的離職率略低于國內(nèi)品牌，大致都在30%上下，酒店的HR或TA部門該如何獲得人才、留住人才、培養(yǎng)人才對酒店來說也是一個重要的課題。

　　我們目前由業(yè)主代表或者總部業(yè)主代表來管理酒店大概占了八成，第三方的資產(chǎn)管理還是處于比較初級的階段，所以第三方的專業(yè)資產(chǎn)經(jīng)理要在中國生根開花發(fā)展,還需要一定時間來醞釀。

　　調(diào)查問卷中最后一個問題是：第三方專業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)理人在中國大概需要花多長時間才會出現(xiàn)？絕大部分的人回答是要3到5年，也有一部分人回答1-2年。所以第三方專業(yè)資產(chǎn)經(jīng)理人在中國落地開花，可能需要更多年份的等待。

　　Hotel & Shop Plus

　　南京國際博覽中心

　　酒店未來投資趨勢

　　那第二部分在開始之前想和大家分享一下酒店在2021年的經(jīng)營業(yè)績，2021年在中國的一些一線城市和西部城市的恢復(fù)比例都達(dá)到了90%以上，有的甚至超過了100%，到了今年一季度、二季度，酒店行業(yè)面臨了比較大的困難，上海前四個月的出租率是46%，還比較正常，但在4月份下滑較大，我們希望上海能夠在5月下旬、6月初能全面恢復(fù)，酒店行業(yè)也能復(fù)蘇。

　　在投資領(lǐng)域，2021年中國的酒店市場的投資交易第一次超過了投資酒店交易大國日本，2022年中國酒店市場的交易是否能繼續(xù)保持亞太第一，還需拭目以待。

　　國內(nèi)酒店投資交易額在2021年已恢復(fù)疫情前水平，北上廣三城交易額占全國交易額80%，在2022年、2023年這個趨勢應(yīng)該還會持續(xù)。

　　2022年一季度酒店交易呈現(xiàn)了多樣化的趨勢：

　　01.服務(wù)式公寓需求旺盛

　　由于住房需求持續(xù)強勁，具備散賣資質(zhì)的服務(wù)式公寓主導(dǎo)了今年上半年的大量交易活動。這些項目大多位于一線城市，包括北京輝盛閣國際公寓、上海新天地輝盛坊國際公寓（錦麟天地）和上海徐匯盛捷服務(wù)公寓。

　　02.老舊酒店受追捧

　　具有改造潛力的老舊酒店繼續(xù)受到國內(nèi)外投資者的追捧。在強勁的市場基本面、“房住不炒”的長期導(dǎo)向以及政府出臺的一系列支持性政策影響下，越來越多的投資者將目光轉(zhuǎn)向了中國長租公寓市場。而酒店資產(chǎn)由于便于改造為公寓，能大大降低改造成本，老舊酒店尤其受到長租公寓投資者的青睞。

　　03.豪華度假型酒店受青睞

　　投資者同樣看好國內(nèi)休閑旅游需求的持續(xù)增長，對長三角和大灣區(qū)等主要大都市周邊的豪華度假型酒店投資機會表現(xiàn)出日益濃厚的興趣。出于資產(chǎn)配置多樣化的需求以及受到資本出境管制的限制，國內(nèi)高凈值人士成為最活躍的酒店買家群體之一。

　　04.政策或許促使酒店銷售潮

　　在“三道紅線”去杠桿政策影響下，現(xiàn)金短缺的開發(fā)商需要剝離非核心資產(chǎn)以改善資產(chǎn)負(fù)債水平，預(yù)計酒店資產(chǎn)將出現(xiàn)一波出售浪潮。

　　賣酒店本身并不是一個丟人的事，因為酒店的“投融建管退”本來就是資產(chǎn)管理全過程中不可分割的一部分，只要把每一個階段的工作規(guī)劃好，我想都可以代表資產(chǎn)負(fù)債表的改善，也可以代表資產(chǎn)管理的經(jīng)典案例。

　　還有一個現(xiàn)象就是債權(quán)投資人關(guān)注酒店市場，也為酒店業(yè)主提供融資的選擇，以債權(quán)形式幫助在疫情中承受巨大經(jīng)營壓力的業(yè)主盤活資產(chǎn)。

　　這些都是我們看到的一些現(xiàn)象，如今疫情已經(jīng)看到了一絲曙光，在繼續(xù)做好防疫的同時，我們也做好資產(chǎn)管理和運營管理。

　　借用一下華爾街著名投資家、金融大鱷羅杰斯的一句話：“如果19世紀(jì)屬于英國，20世紀(jì)屬于美國，那么21世紀(jì)就屬于中國?！?/p>

　　仲量聯(lián)行1783年倫敦成立，在工業(yè)革命的熱土倫敦開始了征程，到了1973年進(jìn)入到了亞洲，在新加坡和香港設(shè)立了辦事處，1999年仲量行和美國的合伙人公司合并，就成為了仲量聯(lián)行。

　　在2007年后我們公司陸續(xù)在深圳、青島、上海浦東、天津等設(shè)置了辦公室，目前在大中華區(qū)已經(jīng)有16個分公司，12個辦公室。我們清楚地認(rèn)識到中國是一個新的增長點，一個希望的所在。

　　2020年我們推出了公司的服務(wù)宗旨：我們塑造房地產(chǎn)的未來，讓世界更美好。我們仲量聯(lián)行酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部的團(tuán)隊都會懂三種“語言”：房地產(chǎn)的語言、金融投資的語言，當(dāng)然也包括酒店的語言。我們愿意和行業(yè)一起努力，讓我們的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)揮應(yīng)有的效力并得到可持續(xù)的發(fā)展。

掃碼觀看完整回放+

?

?

?