物業(yè)管理行業(yè)在我國雖然歷經(jīng)逾30年歷史，但在近三年才逐步走進(jìn)資本市場(chǎng)的視野。城鎮(zhèn)化推進(jìn)為物業(yè)管理行業(yè)打開長(zhǎng)期發(fā)展空間，竣工周期對(duì)行業(yè)短期發(fā)展構(gòu)成支撐；行業(yè)近年在資本的催化下逐步蛻變，朝著集約化、智能化的方向發(fā)展，服務(wù)效率迅速提升；同時(shí)，積極探索“城市服務(wù)”等新的業(yè)務(wù)形態(tài)，進(jìn)一步擴(kuò)大服務(wù)邊界。

　　01.? “四保業(yè)務(wù)”為基石，走出社區(qū)，邁向城市公共空間

　　在各類業(yè)態(tài)中，物業(yè)管理都以“四保業(yè)務(wù)”為基石，在此基礎(chǔ)上衍生出多種增值服務(wù)及專業(yè)化服務(wù)。“四保業(yè)務(wù)”即保安、保潔、保綠、保養(yǎng)等傳統(tǒng)的勞動(dòng)密集型物業(yè)服務(wù)，這部分服務(wù)向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)作為收入，是物業(yè)公司現(xiàn)階段最主要的收入來源。住宅物業(yè)以此為基礎(chǔ)，發(fā)展出基于在管小區(qū)的社區(qū)增值服務(wù)，以及面向開發(fā)商的非業(yè)主增值服務(wù)。

　　其中社區(qū)增值服務(wù)主要圍繞社區(qū)公共空間和業(yè)主生活：物業(yè)公司受小區(qū)業(yè)主共同委托對(duì)公共空間具備管理權(quán)限，可對(duì)外提供廣告位出租、停車位管理等空間運(yùn)營服務(wù)，所得收入理論上由物業(yè)公司抽取部分傭金，其余為小區(qū)業(yè)主共有；物業(yè)公司還可為業(yè)主提供家裝家政、資產(chǎn)管理、教育養(yǎng)老等服務(wù)獲得收入；非業(yè)主增值服務(wù)圍繞地產(chǎn)開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)，向開發(fā)商提供案場(chǎng)協(xié)銷、開荒清潔、尾盤代銷等服務(wù)并收取一定費(fèi)用。

　　非住宅物業(yè)則在“四保業(yè)務(wù)”以外，根據(jù)各類細(xì)分業(yè)態(tài)的特定需求衍生出一系列專業(yè)化服務(wù)，如辦公樓的餐飲服務(wù)，設(shè)施管理服務(wù)等；在與政府合作的城市服務(wù)模式中，還會(huì)涉及政務(wù)協(xié)助、環(huán)境輔助管理等創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式，這類業(yè)務(wù)一般會(huì)在物業(yè)費(fèi)之外按項(xiàng)目單獨(dú)厘定費(fèi)用。

　　住宅業(yè)態(tài)仍是現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)的主戰(zhàn)場(chǎng)，非住宅業(yè)態(tài)在近3年才逐步成為物業(yè)公司差異化競(jìng)爭(zhēng)的布局方向。

　　非住宅業(yè)態(tài)可簡(jiǎn)單分為三大類：

　　1）商辦物業(yè)：商業(yè)中心、寫字樓，商辦物業(yè)市場(chǎng)長(zhǎng)期以外資品牌“五大行”為主；國內(nèi)物管企業(yè)在管理精細(xì)化和專業(yè)化方面，還有待進(jìn)一步學(xué)習(xí)；

　　2）公共建筑：學(xué)校、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、公眾場(chǎng)館等多種業(yè)態(tài)，各業(yè)態(tài)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化程度不一，發(fā)展步調(diào)也存在較大差異，學(xué)校、醫(yī)院物業(yè)賽道存在個(gè)別區(qū)域性龍頭，有較大的整合空間；

　　3）城市（鎮(zhèn)）公共空間：城市服務(wù)，這類服務(wù)模式對(duì)物業(yè)公司的規(guī)模和資源統(tǒng)籌調(diào)度能力有一定要求，門檻相對(duì)于其它類型的物業(yè)服務(wù)更高，是近年來頭部物業(yè)公司重點(diǎn)布局的方向。

　　從物業(yè)行業(yè)管理面積的業(yè)態(tài)構(gòu)成來看，雖然近年隨著非住宅物業(yè)的發(fā)展，住宅物業(yè)面積占比略有下滑，但仍然超過60%，覆蓋面積最大，且約95.5%的物業(yè)企業(yè)對(duì)住宅業(yè)態(tài)進(jìn)行了布局，目前住宅物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，服務(wù)模式也相對(duì)更成熟；布局非住宅板塊的物業(yè)公司遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于住宅業(yè)態(tài)，各細(xì)分業(yè)態(tài)的在管規(guī)模與住宅物業(yè)相比也有較大差距。

　　02.? 物業(yè)行業(yè)迎接資本紅利，頭部企業(yè)邁入增長(zhǎng)新階段

　　國內(nèi)物業(yè)行業(yè)發(fā)展至今約有近30年歷史，在近兩年開始快速邁入資本市場(chǎng)的視野。業(yè)績(jī)方面，頭部物業(yè)公司營收保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，百強(qiáng)物管企業(yè)營收總值在2019年突破千億；同時(shí)近幾年來大量物業(yè)公司加速登陸資本市場(chǎng)，僅2020年就有20家物業(yè)公司上市，幾乎相當(dāng)于過去6年上市物業(yè)公司的總和，資本加持下，物業(yè)管理進(jìn)入行業(yè)整合的新階段，頭部企業(yè)增速表現(xiàn)或?qū)?yōu)于行業(yè)。物業(yè)公司的批量上市帶動(dòng)行業(yè)進(jìn)一步向規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展，上市物業(yè)公司更有動(dòng)力加大物業(yè)費(fèi)收繳力度、提升對(duì)一線服務(wù)人員的管理能力，從而提升其經(jīng)營效率。

　　2021年6月9日，克而瑞重磅發(fā)布了「2021物業(yè)服務(wù)力系列測(cè)評(píng)成果」，為物業(yè)行業(yè)樹立了服務(wù)力風(fēng)向標(biāo)。

　　來源：克爾瑞物管

　　行業(yè)本質(zhì)決定專業(yè)價(jià)值，物業(yè)管理行業(yè)的本質(zhì)就是服務(wù)。在政策引領(lǐng)及資本助推等因素作用下，行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)涵和外延都發(fā)生了很大的變化。然而，萬變之下，行業(yè)堅(jiān)守品質(zhì)服務(wù)的理念并未發(fā)生改變，專業(yè)服務(wù)、高質(zhì)量服務(wù)才是行業(yè)發(fā)展的初心。如何才能在快速規(guī)?；倪^程中，持續(xù)性、創(chuàng)新性滿足市場(chǎng)需求，并提升服務(wù)效率和服務(wù)品質(zhì)，這正是服務(wù)力關(guān)注的重點(diǎn)。

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