2023年中國物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀，頭部的住宅物業(yè)管理參與者大都隸屬于房地產(chǎn)開發(fā)商▼

物業(yè)管理行業(yè)概述

物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人或使用人的委托，運(yùn)用現(xiàn)代管理與服務(wù)技術(shù)，按照委托管理合同，對已投入使用的各類物業(yè)實(shí)施企業(yè)化、社會(huì)化、專業(yè)化、規(guī)范化的管理，為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到的服務(wù)，創(chuàng)造安全方便的居住和工作環(huán)境，提高物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值。根據(jù)物業(yè)管理的不同使用特征，可分為住宅物業(yè)管理（如住宅小區(qū)物業(yè)管理、公寓物業(yè)管理、別墅物業(yè)管理等）和非住宅物業(yè)管理（商業(yè)物業(yè)管理、工業(yè)物業(yè)管理等）。

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PART TWO

物業(yè)管理行業(yè)政策環(huán)境

政府層面，主要圍繞現(xiàn)有物業(yè)管理行業(yè)各方面痛點(diǎn)進(jìn)行制度補(bǔ)足與優(yōu)化，鼓勵(lì)搭建智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)，擴(kuò)大行業(yè)版圖，落地規(guī)范細(xì)則，促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)的專業(yè)化、規(guī)范化發(fā)展，培育出物業(yè)管理行業(yè)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)品牌。

相關(guān)報(bào)告：華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《 2023-2028年中國物業(yè)管理行業(yè)市場深度分析及投資潛力預(yù)測報(bào)告 》

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PART THREE

物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈

1、產(chǎn)業(yè)鏈

產(chǎn)業(yè)鏈而言，上游主要包括房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑材料供應(yīng)商等材料供應(yīng)商；中游的物業(yè)管理服務(wù)是產(chǎn)業(yè)鏈的核心環(huán)節(jié)，可分為住宅物業(yè)管理和非住宅物業(yè)管理；下游的服務(wù)對象則是業(yè)主、住戶。

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PART FOUR

物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀

1、市場規(guī)模

智能化城市服務(wù)、增值服務(wù)等新業(yè)務(wù)豐富了物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的服務(wù)類型，而頭部公司在品牌與資金、人力的加持下，提升了整體市場擴(kuò)張速度，讓物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)對于存量住宅的滲透得到進(jìn)一步提升；2022年的中國物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)市場規(guī)模漲至4840億元。

2、住宅物業(yè)

從住宅物業(yè)管理情況來看，整體市場較為分散，大多數(shù)領(lǐng)先的住宅物業(yè)管理服務(wù)市場參與者都隸屬于房地產(chǎn)開發(fā)商。2022年，中國住宅物業(yè)管理服務(wù)市場的在管總建筑面積為327億平方米；住宅物業(yè)管理服務(wù)市場的總收入則是3015億元。

破解城市一體化管理“密碼”——多地探索“物業(yè)城市”模式▼

近年來，廣東省深圳市福田區(qū)通過“物業(yè)城市”模式的落地實(shí)踐，將多部門管理需求“整合歸一”，由委托試點(diǎn)合作企業(yè)統(tǒng)籌管理，構(gòu)建“多對一、一管多”的管理模式，對“三無小區(qū)”“三不管道路”等城市管理治理盲點(diǎn)和痛點(diǎn)進(jìn)行物業(yè)管理全覆蓋，實(shí)現(xiàn)城市管理全域治理。

同樣，四川、江蘇等地也探索“物業(yè)城市”模式，創(chuàng)新性引入市場化和社會(huì)化機(jī)制，將城市整體作為一個(gè)“大物業(yè)”，把物業(yè)服務(wù)小區(qū)的管理模式延伸到城市層面，通過“專業(yè)服務(wù)+智慧平臺(tái)+行政力量”，對城市公共空間與公共資源、公共項(xiàng)目進(jìn)行全流程“管理+服務(wù)+運(yùn)營”的多元主體協(xié)同治理。（來源：中國建設(shè)新聞網(wǎng)）

河南出臺(tái)物業(yè)管理委員會(huì)新規(guī)▼

河南省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳近日制定印發(fā)《河南省物業(yè)管理委員會(huì)工作辦法（試行）》。

《辦法》共二十四條，重點(diǎn)規(guī)范和明確了部門職責(zé)、組建條件、人員資格、成立運(yùn)行流程、運(yùn)行職責(zé)、終止情形等內(nèi)容。明確了省、市、縣物業(yè)管理部門及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)等具體職責(zé)，注重發(fā)揮街道、社區(qū)對物業(yè)管理委員會(huì)組建、運(yùn)行等活動(dòng)的主導(dǎo)和領(lǐng)導(dǎo)地位；明確了物業(yè)管理委員會(huì)組建條件和時(shí)限，明確了物業(yè)管理委員會(huì)主要職責(zé)是推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，在業(yè)主委員會(huì)未成立或不能正常履行職責(zé)時(shí)，履行業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理不同階段應(yīng)履行的主要職責(zé)；明確了要注重提高物業(yè)管理委員會(huì)委員的中共黨員比例，一般不低于百分之五十。推動(dòng)在物業(yè)管理委員會(huì)中建立黨組織，健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)的居民委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“三方聯(lián)動(dòng)”機(jī)制，共同維護(hù)小區(qū)和諧穩(wěn)定；明確了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大擾亂公共秩序、危害公共安全等緊急情況或突發(fā)事件，物業(yè)管理委員會(huì)不能發(fā)揮作用的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)立即指定居（村）民委員會(huì)代行物業(yè)管理委員會(huì)職責(zé)；明確了物業(yè)管理委員會(huì)在推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)之后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意可轉(zhuǎn)化為物業(yè)管理監(jiān)督委員會(huì)，對業(yè)主委員會(huì)形成外部監(jiān)督，促進(jìn)業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)更好發(fā)揮作用，維護(hù)全體業(yè)主共同權(quán)益。

《辦法》的出臺(tái)，將對業(yè)主委員會(huì)形成有效補(bǔ)位，進(jìn)一步增強(qiáng)物業(yè)管理各方依法依規(guī)服務(wù)的意識(shí)，推動(dòng)物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展及和諧文明小區(qū)建設(shè)。（來源：中國建設(shè)新聞網(wǎng)）

又一物管巨頭殺進(jìn)團(tuán)餐賽道▼

近年來，越來越多的物管企業(yè)憑借機(jī)會(huì)和能力，進(jìn)入到更大市場空間的團(tuán)餐賽道。

01 龍湖智創(chuàng)生活攜手美餐

物股通注意到，近期物管巨頭龍湖智創(chuàng)生活與全國領(lǐng)先的數(shù)字團(tuán)餐平臺(tái)美餐舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式，雙方宣布成立合資公司「龍湖美餐」，針對物業(yè)垂直領(lǐng)域，打造「物業(yè)+團(tuán)餐」新型融合服務(wù)，共同開拓全新的物業(yè)服務(wù)市場。這也是繼雅生活服務(wù)后，美餐再次與國內(nèi)頭部物業(yè)公司展開戰(zhàn)略合作。

隨著社會(huì)發(fā)展與需求變化，物業(yè)行業(yè)的升級轉(zhuǎn)型已成為必然趨勢。物業(yè)服務(wù)不再局限于傳統(tǒng)的基礎(chǔ)管理，而是在更多場景下為客戶提供多維度的增值服務(wù)。

團(tuán)餐作為物業(yè)全生態(tài)服務(wù)的重要部分，在提升客戶生活品質(zhì)、增加客戶粘性等方面發(fā)揮著關(guān)鍵作用。

面對全新的發(fā)展機(jī)遇，美餐與龍湖智創(chuàng)生活將在合作中發(fā)揮各自優(yōu)勢和專業(yè)能力，圍繞「物業(yè)+團(tuán)餐」打造新型融合服務(wù)。

通過資源整合，為龍湖智創(chuàng)生活所服務(wù)的企業(yè)和個(gè)人消費(fèi)者提供多場景、多商戶、數(shù)字化、場內(nèi)外結(jié)合的綜合餐飲服務(wù)，以更高的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為企業(yè)員工和消費(fèi)者帶來更深切的人文關(guān)懷和更愉悅的餐飲體驗(yàn)，全方位構(gòu)建美好的生活和工作服務(wù)場景。

02 團(tuán)餐市場空間廣闊

團(tuán)餐是為群體消費(fèi)者提供就餐服務(wù)的餐飲形態(tài)，按照服務(wù)對象不同，我國團(tuán)餐市場大致可分為政策化、市場化、福利化團(tuán)餐，主要服務(wù)對象為學(xué)校、機(jī)關(guān)單位、醫(yī)院、大型企業(yè)等團(tuán)體，機(jī)關(guān)單位和學(xué)校是最大的市場需求來源。

團(tuán)餐的運(yùn)營包括自營和外包，外包多以團(tuán)餐企業(yè)進(jìn)駐的形式為主。當(dāng)前團(tuán)餐運(yùn)營端主要有食堂團(tuán)餐企業(yè)如千喜鶴、中膳；以及外賣式團(tuán)餐企業(yè)如美團(tuán)，我國團(tuán)餐正朝著規(guī)范化、市場化的方向推進(jìn)。

據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2015-2022年我國團(tuán)餐市場規(guī)模持續(xù)提升，由0.76萬億元增長至2.05萬億元，且占餐飲市場的比例呈持續(xù)上升趨勢，2022年已達(dá)到46.6%。值得注意的是，由于團(tuán)餐定位大眾化，消費(fèi)場景相較于社會(huì)餐飲更穩(wěn)定，因此在餐飲業(yè)受疫情沖擊時(shí)團(tuán)餐仍呈正向增長。

未來隨著外部環(huán)境改善，以及團(tuán)餐行業(yè)的規(guī)范化市場化發(fā)展，行業(yè)規(guī)模有望進(jìn)一步擴(kuò)大。據(jù)團(tuán)餐行業(yè)發(fā)展報(bào)告顯示，中國團(tuán)餐市場規(guī)模長期持續(xù)穩(wěn)步增長，預(yù)計(jì)2026年將達(dá)到3.6萬億元。

03 物管企業(yè)紛紛入局

據(jù)辰智大數(shù)據(jù)的調(diào)查顯示，高校、企事業(yè)單位及中學(xué)三類場景占比及餐標(biāo)均值得重點(diǎn)關(guān)注。

巧合的是，上述主要場景均有物管公司服務(wù)的身影。隨著客戶需求的自然延伸，物管公司有了進(jìn)入賽道的契機(jī)。

從目前上市物管公司的公開信息中可知，已布局團(tuán)餐業(yè)務(wù)的有7家，分別是保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、金科服務(wù)、新城悅服務(wù)、綠城服務(wù)、新希望服務(wù)及雅生活服務(wù)。

2018年11月15日，保利物業(yè)和團(tuán)餐公司廣州中味合資成立了一家團(tuán)餐品牌——廣州和創(chuàng)中味餐飲服務(wù)有限公司，注冊資本為200萬元，該公司主要面向高校、寫字樓、社區(qū)市場提供餐飲服務(wù)。于2020年11月，保利物業(yè)服務(wù)股份有限公司完成收購該公司51%的股權(quán)，再度鎖定團(tuán)餐業(yè)務(wù)。

2021年4月，碧桂園服務(wù)也踏進(jìn)了團(tuán)餐業(yè)務(wù)圈內(nèi)，全資成立了廣西自貿(mào)區(qū)碧鮮惠餐飲管理有限責(zé)任公司。自此之后，碧桂園服務(wù)又在百色、桂林、北海等地開設(shè)了超過20家分公司。這是碧桂園服務(wù)進(jìn)駐社區(qū)團(tuán)餐板塊業(yè)務(wù)的第一步。

2023年2月至4月，碧桂園服務(wù)又前后成立了河南碧香情餐飲管理有限責(zé)任公司、湖北碧鮮惠餐飲管理有限公司以及肇慶市碧鮮惠餐飲管理有限公司。

金科服務(wù)于2020年8月與九龍高新集團(tuán)達(dá)成團(tuán)餐服務(wù)相關(guān)合作；2021年5月與凱撒旅業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，圍繞團(tuán)餐等業(yè)務(wù)展開合作。金科服務(wù)對于團(tuán)餐業(yè)務(wù)的重視延續(xù)至2023年，其于該期間又收購了重慶金科金辰酒店管理有限公司100%股權(quán)、上海荷特寶66.85%股權(quán)，耗資5.45億。今年上半年團(tuán)餐業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入1.59億，較2022年同期的4110萬元大幅增長287.8%。

新城悅服務(wù)從21年至今先后與誠悅時(shí)代、上海學(xué)府餐飲、蘇州海奧斯餐飲、天津金玉和上海翔禧物業(yè)進(jìn)行合作，完成了在醫(yī)院、高校、辦公、工廠、園區(qū)業(yè)態(tài)等全業(yè)態(tài)領(lǐng)域的后勤餐飲服務(wù)布局。今年上半年團(tuán)餐業(yè)務(wù)收入同比增長55.3%至2.2億元。

綠城服務(wù)于2021年10月宣布進(jìn)軍團(tuán)餐領(lǐng)域，與團(tuán)餐頭部企業(yè)合作發(fā)布了“融合物業(yè)服務(wù)”新品牌雅昉美，提供以白領(lǐng)創(chuàng)新餐廳和創(chuàng)新企業(yè)外賣為特色的團(tuán)餐服務(wù)，以團(tuán)餐業(yè)務(wù)打開市場。

新希望服務(wù)背靠新希望集團(tuán)民生產(chǎn)業(yè)鏈，打通從“基地到餐桌”的供應(yīng)鏈，已先后在醫(yī)院機(jī)構(gòu)、政企機(jī)關(guān)、產(chǎn)業(yè)合作等多領(lǐng)域團(tuán)餐服務(wù)布局。

雅生活服務(wù)年初與美餐攜手打造的團(tuán)餐業(yè)務(wù)新品牌——樂美膳，短短半年內(nèi)已在全國各地快速落子。上半年雅生活服務(wù)業(yè)主增值同比增長7.7%，主要就是由于深耕家庭生活服務(wù)，全面布局團(tuán)餐業(yè)務(wù)。（來源：物股通）

亞洲聯(lián)網(wǎng)科技(00679.HK)擬收購中國香港特別行政區(qū)新界兩處物業(yè)▼

亞洲聯(lián)網(wǎng)科技(00679.HK)發(fā)布公告，2023年11月1日，買方I(信騰發(fā)展有限公司，公司的間接全資附屬公司)、泛華建設(shè)及瑞天訂立股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議I，據(jù)此，買方I有條件同意收購銷售股份I及接受轉(zhuǎn)讓股東貸款I(lǐng)，而泛華建設(shè)及瑞天有條件同意出售銷售股份I及轉(zhuǎn)讓股東貸款I，代價(jià)為8240.5萬港元，將由買方I發(fā)行的免息無抵押承兌票據(jù)支付。股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議I完成后，目標(biāo)公司I將成為公司的間接全資附屬公司。

同日，公司的間接全資附屬公司買方II(即展邦有限公司)及深圳華盛訂立股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議II，據(jù)此，買方II有條件同意收購銷售股份II及接受轉(zhuǎn)讓股東貸款I(lǐng)I，而深圳華盛有條件同意出售銷售股份II及轉(zhuǎn)讓股東貸款I(lǐng)I，代價(jià)為5928.4萬港元，將由買方II發(fā)行的免息無抵押承兌票據(jù)支付。股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議II完成后，目標(biāo)公司II將成為公司的間接全資附屬公司。（來源：格隆匯）

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