自國務(wù)院就新冠肺炎疫情防控發(fā)布的各項指導(dǎo)工作以來，我國經(jīng)濟社會秩序正在逐漸恢復(fù)。7月20日影院的開業(yè)，更是為線下文旅市場注入一劑強心針。

　　疫情爆發(fā)以來，包括餐飲、酒店、旅游等行業(yè)都遭受了巨大沖擊，而隨著疫情趨緩、防控進入常態(tài)化，酒店行業(yè)的復(fù)蘇，正悄然來臨。

　　8月12日，由次方點評、增長會專為酒店投資人打造的“中國酒店投資AC指數(shù)峰會（上海）”在2020HotelPlus上海國際酒店及商業(yè)空間博覽會暨上海國際酒店及投資加盟連鎖展同步舉辦，峰會攜手150+位酒店投資人，圍繞物業(yè)資源協(xié)同、酒店籌建、經(jīng)營方面，和業(yè)主、品牌方進行深度探討，助力多方共贏發(fā)展。 此次AC指數(shù)峰會以“時間的眼光，看酒店投資”為主題，深入研究后疫情時代，酒店業(yè)開發(fā)籌建的優(yōu)化改善與酒店經(jīng)營期的協(xié)同合作等問題。

　　第 1 則

　　- 報告分享 -

　　次方點評創(chuàng)始人、增長會創(chuàng)始人黃濤就在本次峰會上發(fā)布AC指數(shù)報告，同時根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)對酒店產(chǎn)業(yè)投資趨勢進行分析，為投資人提供未來酒店投資方向。

　　▲次方點評創(chuàng)始人兼CEO、增長會創(chuàng)始人黃濤

　　AC指數(shù)根據(jù)已投資的投資人點評數(shù)量、對于投資滿意度的好評數(shù)、差評數(shù)，點評口碑綜合得出ACUBE投資指數(shù)（簡稱AC指數(shù)），反映酒店品牌的投資價值，為后續(xù)投資者提供投資決策的真實參考，也為酒店品牌經(jīng)營企業(yè)提供產(chǎn)品迭代優(yōu)化的數(shù)據(jù)參考。

　　第 2 則

　　- 投資人產(chǎn)品視角-

　　一線城市好物業(yè)難求，很多核心商圈的酒店面臨著體量小，物業(yè)設(shè)施老舊改造困難等問題。殷乾元表示，當(dāng)今局勢下規(guī)?；顿Y酒店，效益不一定高。

　　一線城市開發(fā)新物業(yè)，往往不在市中心，而且會面臨物業(yè)老舊的狀況。消費需求也從原有的傳統(tǒng)需求變成了細致化需求，未來酒店需嵌入到城市當(dāng)中，了解周邊的小吃、景點、酒吧、公園、健身等。

　　對于酒店投資區(qū)域位置，希諾酒店聯(lián)合創(chuàng)始人殷乾元認為，相比較三、四線城市，一線城市更符合商業(yè)模式，而地理位置是酒店投資的關(guān)鍵，酒店經(jīng)營，70%看位置，10%靠運營。

　　▲希諾酒店聯(lián)合創(chuàng)始人 殷乾元

　　第 3 則

　　- 業(yè)主開發(fā)視角-

　　無論酒店行業(yè)、長租公寓或者月子中心等其他租賃業(yè)態(tài)，都屬于空間運營行業(yè)。目前行業(yè)市場面臨嚴峻的局勢，經(jīng)濟整體下滑，行業(yè)市場盲目擴張、競爭加劇、產(chǎn)能過剩，多數(shù)企業(yè)都處于虧損狀態(tài)。

　　科晟不動產(chǎn)聯(lián)合創(chuàng)始人&CEO林漢偉表示，受疫情影響，抗風(fēng)險能力低的物業(yè)，無論大小，很多都沒能熬過去。可見疫情加速行業(yè)業(yè)態(tài)的洗牌周期。2020年疫情加速了經(jīng)濟周期衰退的過程，這個過程中，業(yè)主把物業(yè)拿回來做運營和經(jīng)營，更類似于“二房東”的角色?！岸繓|”在空間運營行業(yè)中是最難的一方。

　　開發(fā)商通過資金持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)或者長期持有物業(yè)使用權(quán)，將資產(chǎn)握在手中。但是擁有物業(yè)，不代表會運營。林漢偉認為選擇品牌運營商可以一起合作完成項目，通過項目運營，分配收益。

　　做任何事情，首先要重視國家政策，只要地產(chǎn)相關(guān)，政策的導(dǎo)向、發(fā)展的趨勢是必須密切留意的。集體土地開發(fā)在兼顧外部條件和內(nèi)部條件后，還要重視市場環(huán)境。另外，做好戰(zhàn)略運營就是正確的時間做正確的事。

　　▲科晟不動產(chǎn)聯(lián)合創(chuàng)始人&CEO林漢偉

　　第 4 則

　　- 小綜合體爆改視角-

　　璞云空間設(shè)計創(chuàng)始人&杭州鯊魚SHARQUE HOTEL以及杭州六和VALLIE HOTEL合伙創(chuàng)始人&上海十大青年設(shè)計師蔡振岳表示，情懷是酒店投資抗疫的第一免疫力，是第一生產(chǎn)力，是原動力，也是無止境的創(chuàng)造力。情懷結(jié)合經(jīng)驗實際，亞朵、漢庭、格林豪泰、如家、全季等酒店正在用自己的情懷，去打造自己的品牌，即使創(chuàng)始人是理工科出身，仍舊懷有情懷，打造SHAROUE，這也是蔡振岳理解的城市度假。

　　酒店投資是在繼承，是合作，而不是驅(qū)趕。對于受眾群體，只有真正加入所在群體環(huán)境中，才會了解他們的需求，同樣的，對于90后年輕人，如果想知道他們的需求，要走進他們。

　　面對高租金回報周期長的物業(yè)，蔡振岳通過壓縮客房體量，拉高增長率方式，研究出“項目開花板”模式，即不在乎項目投入，運用酒店綜合體模式，客房托底，保證基本運作，增加品牌合作，每個單體拆開，餐飲單獨經(jīng)營，合與不合之間自主算帳模式。

　　▲璞云空間設(shè)計創(chuàng)始人&杭州鯊魚SHARQUE HOTEL創(chuàng)始人蔡振岳

　　第 5 則

　　- 各類地產(chǎn)的差異性物業(yè)vs酒店投資人-

　　在中國飯店協(xié)會酒店信息化專委會副秘書長、小旦旦科技創(chuàng)始人丁曉宇主持下，惠州金滿園酒店管理有限公司董事總經(jīng)理黃知禮、敏捷集團酒店事業(yè)部總經(jīng)理田文國、科晟不動產(chǎn)聯(lián)合創(chuàng)始人&CEO林漢偉、上海綠尚達企業(yè)發(fā)展有限公司張立秦圍繞各類地產(chǎn)的差異性物業(yè)展開了深入地探討。

　　如何拿到大型機構(gòu)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)？

　　敏捷集團酒店事業(yè)部總經(jīng)理田文國認為主要有兩條尋找優(yōu)質(zhì)物業(yè)的渠道。第一，組織專業(yè)的社群平臺；第二，找準客群和產(chǎn)品定位。

　　科晟不動產(chǎn)聯(lián)合創(chuàng)始人&CEO林漢偉根據(jù)自身從小做大的經(jīng)驗，分享了三種獲取大型機構(gòu)的物業(yè)的方法。

　　1.知己知彼。即了解想獲取的物業(yè)業(yè)主的發(fā)展動向和路徑。

　　2.借勢。小公司需要借勢，包裝。

　　3.資源整合。把資源進行整合積累，會發(fā)現(xiàn)自己的資源不斷壯大。

　　惠州金滿園酒店管理有限公司董事總經(jīng)理黃知禮表示無論是專業(yè)大咖還是地產(chǎn)商，他們的物業(yè)都在低潮時受到不同程度的打擊。投資人必須要有資產(chǎn)管理的背景，或者是專業(yè)團隊。通過資產(chǎn)化運營和管理，加強物業(yè)保值空間。

　　上海綠尚達企業(yè)發(fā)展有限公司張立秦從甲方的視角出發(fā)，分享了甲方想要尋找的合作對象。他指出甲方爸爸并沒有想象中的高不可攀。地產(chǎn)不好做，地產(chǎn)的利潤不高，只是杠桿率高，實際利潤率達到達到15%的利潤率的少之又少。

　　商業(yè)投資的空間思考

　　敏捷集團酒店事業(yè)部總經(jīng)理田文國針對華南地區(qū)發(fā)表了自己的觀點。由于城鎮(zhèn)化的發(fā)展較早，機會更多，商業(yè)發(fā)展空間更大。整個國家對于粵港澳大灣區(qū)、珠三角也有相關(guān)的政策支持。

　　科晟不動產(chǎn)聯(lián)合創(chuàng)始人&CEO林漢偉從兩個指標對是否可以投資進行了分析。一是人口凈流入率。二是新生兒童出生率。如果城市新生兒出生率高，證明愿意在這里扎根的人多，商業(yè)氛圍、商業(yè)價值就會很高。

　　惠州金滿園酒店管理有限公司董事總經(jīng)理黃知禮則一直深耕惠州，作為三線城市，敲定項目難度不如一線城市大。作為小型投資企業(yè)，像廣州一樣的一線城市肯定是未來的發(fā)展方向。在長三角地區(qū)，南京的相關(guān)數(shù)據(jù)也非常不錯。

　　張立秦表示，人口是我們選擇物業(yè)非常重要的基礎(chǔ)。在選擇合作對象時，一看眼光，二看策劃，好的策劃，項目能夠增值，值得投資。

　　怎樣的中小型機構(gòu)可以合作？

　　田文國認為找到精準定位，小而紅、小而專，能夠帶來很大流量，帶來地產(chǎn)方效應(yīng)的項目。

　　林漢偉分享了幾種看好的業(yè)態(tài)，如以中高端為主的月子中心、酒店板塊，以及創(chuàng)意類辦公。

　　黃知禮則表示了走出去的決心，希望能有管理成熟的項目，讓公司走出去。

　　張立秦提出只要是有調(diào)性、有設(shè)計感、有內(nèi)容的項目，無論餐飲、住宿產(chǎn)品都可以合作，他覺得內(nèi)容比設(shè)計重要，軟件比硬件重要。

　　第 6 則

　　- 投資人風(fēng)控-

　　林青認為，投資酒店的坑主要分為四個方面：一是開發(fā)選址；二是加盟品牌選擇；三是合伙人合作；四是運營管理。

　　▲知名連鎖酒店投資人林青

　　開發(fā)選址可通過九個字總結(jié)：好位置、好價格、好房東。產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不明確的物業(yè)，辦證有風(fēng)險，另外對于租賃期少于8年的物業(yè)需要謹慎投資。國企物業(yè)在疫情期間優(yōu)勢明顯，但目前國企物業(yè)租賃的周期不能超過5年，投資人在投資酒店過程中，需了解國企物業(yè)的租期。

　　林青建議，投資人與純個體房東簽約，尤其是要投入幾百萬、上千萬做酒店的投資人，一定要到產(chǎn)調(diào)公司調(diào)查房子是否被抵押的？被抵押的物業(yè)，會出現(xiàn)斷供狀況，房子可能會被銀行收回、拍賣，這樣可能會對后續(xù)經(jīng)營帶來影響。

　　做酒店投資，無論是自營還是加盟，事實上逃不了三件事，缺資金、缺運營人才、缺物業(yè)。

　　1.缺錢的問題。

　　如果投資人對于酒店行業(yè)了解全面豐富，有物業(yè)，有團隊，只缺錢的情況下，投資人的合作原則為投資權(quán)、管理權(quán)盡量分開，讓土豪參與分紅，不參與管理，投資人做好優(yōu)質(zhì)的服務(wù)方。

　　2.缺運營人才。

　　人員穩(wěn)定影響了項目回報周期。讓核心管理人員投錢入股，是比較可靠的做法。

　　3.缺物業(yè)的問題。

　　投資人初次認識房東，謹慎合伙。能租賃就不要合伙。一定要合伙，要租賃協(xié)議和合伙協(xié)議分開，權(quán)利和義務(wù)分開后，會避免后續(xù)的麻煩。

　　最后，對于不合適店長，立馬更換，無需猶豫。投資酒店過程中，投資人要盡量把自己培養(yǎng)成優(yōu)秀的投資人，真正的避坑、避險，就要把自己的認知弄明白，這也是避坑的關(guān)鍵。

　　第 7 則

　　- 如何從開發(fā)、籌建環(huán)節(jié)降低風(fēng)險？-

　　在次方點評創(chuàng)始人兼CEO、增長會創(chuàng)始人黃濤主持下，知名連鎖酒店投資人林青、知名連鎖酒店投資人朱學(xué)峰、尚美生活集團首席發(fā)展官王西光及華驛酒店集團創(chuàng)始人王志偉圍繞酒店如何從開發(fā)、籌建環(huán)節(jié)降低風(fēng)險展開了深入地探討。

　　開發(fā)在幫投資人做物業(yè)評估，物業(yè)選擇上有做哪些工作？

　　王志偉表示，位置好、產(chǎn)品好、名聲好的物業(yè)，收入就會達到投資人的預(yù)期目標，所以，選擇酒店要選擇位置及周邊商圈、會員體系較核心的區(qū)域。

　　王西光說：“行業(yè)選址在行業(yè)內(nèi)叫項目審核評估，也叫市場綜合調(diào)研測算。測算主要從三個緯度來看，一是整體物業(yè)及基礎(chǔ)配套的情況；二是評判這個物業(yè)的可落地性，關(guān)系到拿到的項目是否可以開業(yè)；三是租約、租金成本和后面的遞增幅度?！?/p>

　　另外物業(yè)到底定位做什么樣酒店，是否獨棟、有獨立大堂、面積多少、暗房比例、開間，走廊寬度，還有水電暖、給水管徑，變壓器的功率等都需要考量。

　　而朱學(xué)鋒就已經(jīng)拿下的品牌，告訴我們怎么在投資過程中節(jié)約一些投入？朱學(xué)鋒認為，投資者在裝修投資方面，一定要親歷親為做很多的事情。親歷親為做事，對于下一家酒店的籌開，既有了相關(guān)的經(jīng)驗，又減少了投入，這也會縮短投資人的回報周期。

　　對于籌建成本的控制，林青表示，投資預(yù)算一定會超標10%，把預(yù)算增加10%，降低預(yù)期值，會讓自己更開心。另外對于酒店籌建，應(yīng)關(guān)注衛(wèi)生間的防水問題，一旦衛(wèi)生間防水出問題，返修代價極高。

　　幫新項目測算的依據(jù)是什么？有哪些改進方式？

　　王志偉表示存量市場改造基本上不停業(yè)就可以改造，改造前期工作要全部做好，到現(xiàn)場施工是一個統(tǒng)籌的環(huán)節(jié)，從房間的軟裝、硬裝的改造，都需要前期做測算。不管是存量還是增量市場，前期很多工作做好，才可以解決施工周期的問題。

　　王西光認為，項目的測算科學(xué)、合理，保證有效性，主要分三方面，一是項目立項前，要真正了解市場；其次要做競品數(shù)據(jù)調(diào)研，知己知彼才能百戰(zhàn)百勝；最后結(jié)合房價和當(dāng)?shù)氐腛CC、IDR，三個數(shù)據(jù)碰撞在一起，才可能支撐所謂的測算是否科學(xué)。

　　對于前期測算，朱學(xué)鋒認為，通過前期自己親歷親為了解市場的投測價格，研究投資評估價值，心里就會有投資總額的預(yù)測和判斷，同時能夠了解酒店的投資回報周期。

　　第 8 則

　　- 監(jiān)管考核與經(jīng)營回報 -

　　在次方點評創(chuàng)始人兼CEO、增長會創(chuàng)始人黃濤主持下，知名連鎖酒店投資人葉菁、知名連鎖酒店投資人陳德鑫、鳳悅酒店及度假村品牌與投資發(fā)展中心副總經(jīng)理袁仲志及有戲電影酒店董事長賈超圍繞酒店監(jiān)管考核與經(jīng)營回報展開了深入地探討。

　　投資人參與酒店經(jīng)營，是否非得要全身心投入到單店運營中？

　　葉菁表示，近幾年酒店市場競爭激烈，除酒店加盟之外，選址、選擇加盟品牌、籌開等環(huán)節(jié)仍舊需要投資人花費較多精力，單店經(jīng)營中，葉菁稱至少花費一半的時間精力。

　　陳德新認為，從經(jīng)營管理角度分析，好的酒店，需要投資人花費大量精力選址。另外，他表示相信品牌方，充分信任品牌方委派的店長也是酒店經(jīng)營管理的重要組成部分。對于投資人是否可以對酒店做好管理，需要看投資人自身的能力。

　　袁仲志稱，投資人投資成功其中一個重要的經(jīng)為主投和跟投的問題。主投的人要有專業(yè)知識，一定程度上可以幫助投資人解決與酒店的合作。但品牌方也希望和專業(yè)投資者進行溝通，讓投資人有更多的精力處理更重要的事情，酒店的日常經(jīng)營、管理、監(jiān)管，應(yīng)該交給專業(yè)的主投代表這樣的角色，由他和投資人對接，更好的發(fā)揮雙方的優(yōu)勢。

　　賈超表示，品牌分兩種，成熟的品牌，和不太成熟的品牌。投資人也分兩種，成熟的投資人，做過很多門店，和新投資人。對于成熟品牌，更希望能減少投資人投資精力，讓投資人做更重要的事。而對于不成熟的品牌，品牌方更加希望酒店投資人參與到酒店經(jīng)營管理中，對于第一次投資酒店的投資人，應(yīng)盡量聽取品牌方運營。

　　怎么幫助投資人更好的降低運營成本的工作？

　　袁仲志表示，近期在做中高端項目，對于四、五星級酒店，其會綜合考量項目淡旺季，進行抽調(diào)精干人員支持項目，2、3個月可搭建整個體系。對于度假型項目，會根據(jù)南北差異和淡旺季，做人員的調(diào)整以及充分的利用。

　　對現(xiàn)有酒店，袁仲志稱會充分利用目前勞務(wù)外包的模式，在一定的情況下，采用勞務(wù)外包來解決突變的大型展會和宴會所帶來的人力不足的問題。

　　賈超表示，作為品牌方，2017年有戲酒店打造了人臉識別系統(tǒng)，可以做到流程上無需人員干預(yù)，入住和退房。退房的時候退房卡就可以。另外，對于降低成本，有戲酒店不收現(xiàn)金，減少了找錢、去銀行換錢、存錢、對帳等問題。

　　第 9 則

　　- 三方博弈論-

　　商業(yè)空間后經(jīng)營時代全周期價值服務(wù)平臺

　　小旦旦科技創(chuàng)始人、中國飯店協(xié)會酒店信息化專委會副秘書長丁曉宇表示，小旦旦科技幫助商業(yè)空間實現(xiàn)短周期出租到長周期的經(jīng)營，快速的去租和長時間的效益最大化，專注地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)四大核心經(jīng)營產(chǎn)業(yè)，酒店、公寓、寫字樓、商業(yè)，提供垂直最專業(yè)的物業(yè)后經(jīng)營時代全周期價值服務(wù)平臺。

　　▲小旦旦科技創(chuàng)始人、中國飯店協(xié)會酒店信息化專委會副秘書長丁曉宇

　　新時代美好城鎮(zhèn)

　　敏捷集團公寓事業(yè)部總經(jīng)理羅輯表示敏捷地產(chǎn)除了地產(chǎn)售賣外，還會有文旅、長租公寓、建設(shè)智能家具。是以業(yè)主方的形式加盟了喜來登、希爾頓和其它的國際五星級品牌。同時，敏捷創(chuàng)立了沐舍品牌和泉舍的溫泉度假品牌。酒店合作對地產(chǎn)商有穩(wěn)定的租金收益，不管是從金融方向評估還是內(nèi)部收益方向評估是穩(wěn)定的。二是更高效的管理，地產(chǎn)方對酒店的精耕細作，遠遠比不上專業(yè)酒店管理公司，我們希望把這塊交給更高效的管理方，同時優(yōu)化地產(chǎn)公司的成本。

　　▲敏捷集團公寓事業(yè)部總經(jīng)理羅輯

　　“詩和遠方”的項目——撫仙湖

　　次方點評創(chuàng)始人兼CEO、增長會創(chuàng)始人黃濤表示撫仙湖所在的澄江市，定位有三個，國際旅游城市、國際健康養(yǎng)生城市、國際會議中心城市，這是國家級對他們的城市定位。馬房村的項目離撫仙湖較近，300米距離范圍，離澄江縣城4公里、昆明機場66公里，開車1小時左右，交通還可以。馬房村的項目大概46家商戶入主，包括單體民宿、餐飲。合作模式分三塊，常規(guī)的自主招商、委托招商、自營代管。

　　▲次方點評創(chuàng)始人兼CEO、增長會創(chuàng)始人黃濤

　　不動產(chǎn)基金下的項目投資退出方式

　　飛洲集團不動產(chǎn)資管負責(zé)人張朝富表示REITs這個產(chǎn)品很特殊，像債券固定收益又像股票。不良資產(chǎn)中，原始收益率在經(jīng)過我重新的改造，新的運營團隊和資金的注入，從5%可以提升到8%-9%，投資人買到這些信托、股票就可以增長。租賃權(quán)酒店收益率比較高，因為租賃權(quán)只投10年，你投了1億，一年只產(chǎn)生了10%，也就是說10年只回收成本。收益率如果在16%以上，不考量時間成本，不考量資金成本，10%是回收你的成本，6%是投資人的溢價，就現(xiàn)金管理而言，這1億產(chǎn)生的是1600萬的現(xiàn)金收入。

　　▲飛洲集團不動產(chǎn)資管負責(zé)人張朝富

　　- 結(jié)語-

　　對于所有酒店投資人來說，此刻也站在了“抄底or止血”的十字路口。此次峰會聚焦在物業(yè)優(yōu)質(zhì)項目，幫助酒店投資人快速篩選優(yōu)質(zhì)物業(yè)，推進酒店行業(yè)產(chǎn)品研發(fā)進步，提高投資回報率，提升產(chǎn)業(yè)的專業(yè)水平，加快產(chǎn)業(yè)的快速迭代。

　　#AC指數(shù)峰會##物業(yè)##籌建周期#

　　關(guān)于HOTELPLUS酒店及商業(yè)空間樣板房品鑒暨上海國際酒店投資及加盟連鎖展

　　由中國旅游飯店業(yè)協(xié)會與上海博華國際展覽有限公司聯(lián)手舉辦Hotel?Plus樣板房品鑒暨上海國際酒店投資及加盟連鎖展，每年邀請備受關(guān)注的酒店管理集團、設(shè)計機構(gòu)實景還原最新品牌或概念樣板房。

　　現(xiàn)場以“實景樣板房”+“高峰論壇”形式，為酒店管理集團、各省市旅游局、地產(chǎn)開發(fā)商、投資業(yè)主、垂直媒體等提供“行業(yè)交流、把握趨勢、資源對接”的平臺與樞紐，趨向“投資方與管理方、項目與設(shè)計師、產(chǎn)品與渠道”三大目標。

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